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按照寫字樓物業的開發目的分類，寫字樓物業大體上可以分為出租出售型寫字樓和公司總部型寫字樓兩大類型。其中，出租出售型商業寫字樓是市場的主體。
出租出售型寫字樓：
不同的企業對寫字樓區域選擇、設備要求以及內部空間都有不同的要求，總的來說都趨向于選擇與自己企業形象、產品定位相吻合的建筑形象與室內設計。國外寫字樓發展商在項目規劃之初，通過大量市場調查，確定開發項目的明確客戶群體，設計有針對性，兼顧辦公、會議、休閑、培訓等功能，市場需求層次清晰。
公司總部型寫字樓：
隨著市場的成熟和業態發展，出租寫字樓也越來越專業化，有明顯的聚集趨勢。公司總部型寫字樓通常是跨國公司自己置地，自己委托建筑設計。因此公司總部型寫字樓就是大型企業，特別是金融、保險業的區域性總部。它們往往選擇在城市中心地帶。這種總部往往有特殊需求，如需要底層有營業大廳、證券交易等特殊功能，這種類型的地產要求開發商在項目初期就要針對其具體要求進行設計。
辦公樓物業的檔次分類：
·國際甲級寫字樓（GRADEAOFFICE）標準
·交通便利，基礎建設完備，位于城市CBD，行政配套齊全；
·建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修素質較高；
·平均每200平方米至少1個停車位；
·樓層吊頂后凈高2.6米以上；
·平均每五層有一部電梯服務，等待時間不超過30s；
·少具備50-60瓦/平方米電力供應，并配備足夠的后備電力供應設施；
·平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視象會議設備；
·提供四管式空調系統和24小時空調供應；
·擁有聲明卓著且具備相關經驗的物業管理公司；
·設備齊備，包括有銀行、郵局、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務大廈客戶為主。
對于現代建筑潮流和對現代城市中心功能的重新認識，辦公綜合樓建筑形態得到大量發展，包含有辦公功能的多種用途的辦公綜合樓的數量顯著增加，是集聚了辦公、商業、娛樂為一體的新型城市生活理念綜合體。
寫字樓從5A向6E 演變
寫字樓的開發與投資行為具有長期性，看中的是物業長線的盈利能力，在參考國際寫字樓至少要滿足下面六個條件，這六個指標依據其關鍵詞稱為6E，分別是：
·重要的商務區（Essential business location）
毫無疑問，地段是寫字樓的首要標準，寫字樓必須位于成熟的大型商務區中，一座寫字樓需要有周邊環境的輔助，包括商務氛圍、交通狀況、產業鏈條是否完備等。
·有品位的建筑（Elegant building）
形成匯聚了某個時期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空間區域具有獨特之處，具有定位和指向作用，具有高度的代表性和現實意義。
·超的硬件設施與服務（Excellent facility and service）
5A ：OA，辦公智能化；BA，樓宇自動化；CA，通訊傳輸智能化；FA，消防智能化；SA，保安智能化。是寫字樓的基礎指標之一。
·出眾的客戶（Extraordinary tenant）
企業非常關心自己的鄰居是誰，有同質化的需求，希望同樣重量級的企業能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實力和地位。
·純商務(Exact place for buiness)
在發達，寫字樓是非常單純的、辦公就是辦公，購物和休閑完全在與寫字樓配套的商務區實現，限度地實現功能的專一化。
·非賣（Exception of sale）
評判寫字樓的標準是只租不售，意即統一的產權。這是評判寫字樓是否為的重要指標。 何種辦公樓值得投資：
首先，其規劃應突出整體性，避免各類物業“魚目混雜”。如果將住宅與辦公樓混建在同一小區內，無論對辦公樓入駐者還是住宅業主都將造成負面影響，使得辦公和住宅的檔次都上不去。
其次，區域內有物業的辦公樓市場，其投資前景看好。物業將大大提升區域內整體辦公物業的檔次。
辦公樓的商圈的層次劃分：
·核心區
·中心區
·副中心區：更多乙級寫字樓，吸引一些非品牌企業；
·邊緣區：主要分布小寫字樓和商住兩用型物業（SOHO）；
·新開發區：辦公、生產結合型； 寫字樓市場的供求分析：
利用城市總人口占有的寫字樓樓面狀況，推算當前市場對寫字樓的需求：
·慣常使用“歷年城市寫字樓總樓面/城市總人口”比率；（例如0.15平方米/人）
·利用城市就業人口平均占有的寫字樓樓面面積；（例如0.2平方米/人）
·對產業結構、經濟發展分析中預測城市寫字樓的需求；
寫字樓市場的供給分析：
定性方法：
寫字樓供給等級分析：A、B、C三個等級；
用寫字樓等級樓面比例法推算寫字樓的供給狀況
經驗上，許多城市的A級寫字樓樓面/（B級寫字樓樓面+C級寫字樓樓面）=1：2。
總之，寫字樓開發項目的市場分析應當在 整個城市范圍內進行。采取定性和定量方法，分析城市人口、產業結構、經濟發展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等，推算當前及未來市場寫字樓樓面的供給狀況及需求潛力。
城市生態節能系統的八大趨勢
·建筑群整體布局設計考慮生態節能；
·建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻，高層建筑也可開窗自然通風；
·采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽蔽陽調光裝置；
·利用空氣熱壓原理有效組織自然換氣裝置；
·水源熱泵及地源熱泵技術的有效應用；
·混凝土樓板制冷供暖（水冷及風冷）技術；
·太陽能光伏發電以及電能高效存儲利用系統； 建筑自動化控制的五大趨勢
·電子控制技術將有較快的更新換代趨勢
·設備體積越來越少而功能越發強大和高效
·無線局域網近二三年內將有突破
·辦公樓室內地面將廣泛使用雙層架空地板，以靈活用戶布線（包括強電、弱電、通訊等）
·各種自控體系之間的相互配合、兼容將成為系統是否成立的決定性因素 未來寫字樓規劃設計的發展趨勢：
以北京為例，涌現出四種主要流派類型：
一、以財智中心、印象中心（IDEA）為代表的經過住宅改造的邊緣性寫字樓，也稱商務樓、商務中心、商務公寓。目標客戶主要針對中小型創業企業、外地駐京企業，由于配置較好，可以量身訂做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費比較低。
二、以建外SOHO、大道為代表的純寫字樓的上市，以“你想投資嗎”的準確定位而受到投資買家的青睞；
三、以左岸工社為代表的個性寫字樓的出現，以“少數人的寫字樓”為口號，以素面朝天和住宅的包裝手法勝出；
四、以森根國際、總部基地為代表的另類寫字樓的興起，標榜TOWNHOUSE寫字樓滿足前衛客戶的辦公軌跡變化的需要，在諸如獨立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。
其中的代表左岸工社及森根國際等創新寫字樓的出現，標志著房地產產品類型結構的進一步豐富和成熟，同時也標志著寫字樓市場概念銷售時代的來臨。
未來寫字樓：
·“拒絕居住”，強調上午用途、商務設施、商務氛圍；
·根據區域市場特點和目標客戶的行為模式進行定位；
·在功能上有所創新，以充分滿足客戶未來性需求；
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類型
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特點
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備注
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Loft
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定位于Loft概念的寫字樓客戶以從事高智力開發、研究、創作為主。需要充分自由的氛圍和感性的激勵，而Loft中高空間、明亮的采光和真實自然的生態環境將有助于其能量的釋放，提高工作效率。
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高空間、寬敞明亮，室內布置樸質自然，沒有壓抑感和約束感。在這種環境中激情和創造力得以充分發揮，個性全面釋放。
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More
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定位于More概念的寫字樓客戶需要大量的信息源和對外交流和聯系，同時需要經常加班，需要為他們提高更多的配套支持。因此，More 寫字樓中配置了共用會議室、共用客房和商務中心等豐富的公共資源，使客戶享受到更寬泛的特色服務和資源支持。
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原指在社區組團中集中提供居住者辦公、對外商務的資源支持。特點是資源集中配置，并可全體共享。
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Studio
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定位于Studio概念的寫字樓客戶雇員在10-40人之間。以從事高智力開發、研究、和創作為主，對空間要求不大，但要有個性、有靈氣。提供使用者二次裝修余地大，可以充分滿足其個性的發揮，同時共享大廳、空中花園也極具特色。
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小空間個性化辦公
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